FAQ — Ihre Fragen, unsere Antworten

Wir sind ein unabhängiger Finanzierungsvermittler mit Sitz in Bottrop und spezialisiert auf Immobilienfinanzierungen — insbesondere auf Sylt. Wir vergleichen die Angebote von über 600 Banken, Versicherungen und Bausparkassen, um für unsere Kunden die besten Konditionen zu finden.

Nein, unsere Beratung und der Konditionenvergleich sind für Sie komplett kostenlos und unverbindlich. Wir finanzieren uns über die Vermittlungsprovision der Banken — diese wird nicht auf Ihren Zinssatz aufgeschlagen.

Sie stellen eine unverbindliche Anfrage über unser Online-Formular oder per WhatsApp/Telefon. Wir besprechen Ihre Situation, ermitteln Ihr Budget und vergleichen die Angebote von über 600 Banken, Versicherungen und Bausparkassen. Sie erhalten eine transparente Übersicht der besten Konditionen und entscheiden in Ruhe.

Nein. Wir beraten bundesweit und komplett digital — per Telefon, Video-Call oder WhatsApp. Persönliche Termine sind möglich, aber nicht notwendig. Viele unserer Sylt-Kunden leben auf dem Festland und kaufen eine Ferienimmobilie.

Wir vergleichen die Konditionen von über 600 Banken, Versicherungen und Bausparkassen. Dadurch finden wir fast immer bessere Konditionen als bei der Hausbank — im Schnitt sparen unsere Kunden mehrere tausend Euro über die Laufzeit.

In der Regel erhalten Sie innerhalb von 2-5 Werktagen eine verbindliche Finanzierungszusage. Bei dringenden Fällen können wir auch schneller reagieren. Die vollständige Bearbeitung bis zur Auszahlung dauert je nach Bank 4-8 Wochen.

Idealerweise sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 12-15% auf Sylt) aus Eigenkapital decken — das sind Grunderwerbsteuer (6,5% in Schleswig-Holstein), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%) sowie ggf. Maklergebühren (ca. 3-6%). Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus einbringen, desto günstiger wird der Zinssatz. Bei Sylt-Immobilien empfehlen wir 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital.

Eine 100%-Finanzierung (Vollfinanzierung) ist theoretisch möglich, aber auf Sylt aufgrund der hohen Kaufpreise schwieriger. Sie benötigen ein sehr gutes Einkommen, eine einwandfreie Bonität und die Bank muss den Beleihungswert der Immobilie entsprechend hoch ansetzen. Wir prüfen Ihre individuelle Situation und finden heraus, was möglich ist.

Die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein beträgt 6,5% — einer der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%) und ggf. Maklergebühren (ca. 3-6%). Bei einem Kaufpreis von 1 Million Euro sind das schnell 120.000-150.000 Euro Nebenkosten.

Bei den hohen Darlehenssummen auf Sylt empfehlen wir in der Regel eine lange Zinsbindung von 15-20 Jahren. Das gibt Ihnen maximale Planungssicherheit. Der Zinsaufschlag gegenüber 10 Jahren liegt aktuell bei nur ca. 0,2-0,4 Prozentpunkten — bei Darlehenssummen von 500.000+ Euro lohnt sich die Sicherheit.

Ja, grundsätzlich kann jeder in Deutschland Immobilien erwerben, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Die Finanzierung kann allerdings schwieriger sein — viele deutsche Banken verlangen einen deutschen Wohnsitz oder ein deutsches Einkommen. Wir haben Bankpartner, die auch internationale Kunden finanzieren.

Der Sollzins (Nominalzins) ist der reine Zinssatz für Ihr Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und gibt die tatsächlichen jährlichen Kosten an. Vergleichen Sie immer den Effektivzins — er ist die ehrlichere Zahl.

Als Faustregel gilt: Die monatliche Rate sollte 35-40% Ihres Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Bei Ferienimmobilien auf Sylt können Mieteinnahmen das Budget erhöhen — allerdings rechnen Banken nur 50-75% der erwarteten Mieteinnahmen an.

Idealerweise 12-36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sogar bis zu 66 Monate vorher die aktuellen Zinsen sichern. Je früher Sie sich kümmern, desto mehr Optionen und bessere Konditionen haben Sie.

Ein Forward-Darlehen reserviert die heutigen Zinsen für einen zukünftigen Zeitpunkt. Sie schließen heute den Vertrag ab, die Auszahlung erfolgt erst wenn Ihre aktuelle Zinsbindung ausläuft. Der Forward-Aufschlag beträgt ca. 0,01-0,03% pro Monat Vorlaufzeit — bei steigenden Zinsen kann sich das enorm lohnen.

Bei der Prolongation verlängern Sie einfach bei Ihrer aktuellen Bank — bequem, aber selten die günstigste Option. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen. Wir übernehmen die komplette Koordination. Die Ersparnis beträgt bei Sylt-typischen Darlehenssummen oft mehrere zehntausend Euro.

Die Grundschuldabtretung (Übertragung der bestehenden Grundschuld auf die neue Bank) kostet ca. 200-500 Euro beim Notar. Eine neue Grundschuldbestellung wäre teurer (ca. 1.000-2.000 Euro), ist aber selten nötig. Die Ersparnis durch bessere Zinsen übersteigt diese Kosten bei weitem.

Ja, die Anschlussfinanzierung ist eine gute Gelegenheit, die Konditionen komplett neu zu verhandeln. Sie können die Tilgungshöhe anpassen, Sondertilgungsrechte vereinbaren oder die Zinsbindungsdauer ändern. Viele Kunden erhöhen die Tilgung, um schneller schuldenfrei zu werden.

Ja, nach §489 BGB haben Sie bei Darlehen mit einer Zinsbindung über 10 Jahren nach Ablauf von 10 Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Kündigungsfrist — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei älteren Sylt-Finanzierungen mit hohen Zinsen kann das sehr lukrativ sein.

Die wichtigsten Programme: KfW 261/262 (Energieeffizient Sanieren) mit Krediten bis 150.000 Euro und Tilgungszuschuss bis 15%. KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau). KfW 159 (Altersgerecht Umbauen) mit Krediten bis 50.000 Euro. Wir prüfen, welche Programme für Ihr Vorhaben in Frage kommen.

Ja, unbedingt! KfW-Anträge müssen vor Beginn der Baumaßnahmen gestellt und bewilligt werden. Eine rückwirkende Förderung ist ausgeschlossen. Auch der Kauf einer frisch sanierten Immobilie kann förderfähig sein, wenn die Anträge rechtzeitig gestellt werden. Wir unterstützen Sie beim Antragsprozess.

Ja, das ist sogar empfehlenswert und der Regelfall. Der KfW-Kredit deckt einen Teil der Kosten ab (bis zu 150.000 Euro), darüber hinausgehende Kosten werden über einen zusätzlichen Bankkredit finanziert. Wir strukturieren den optimalen Mix für Sie.

Ja, erhebliche! Viele Friesenhäuser auf Sylt stehen unter Denkmalschutz. Selbstnutzer können 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzen. Vermieter sogar 100% über 12 Jahre. Bei Sanierungskosten von 200.000 Euro kann die Steuerersparnis bei über 80.000 Euro liegen.

Das BAFA fördert Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch (bis zu 70% Zuschuss bei Wärmepumpe), Fenstererneuerung und Dämmung mit bis zu 20% Zuschuss. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erhöht den Zuschuss um weitere 5%. Besonders bei den hohen Sanierungskosten auf Sylt lohnt sich die Kombination aller Fördertöpfe.

Die Preise variieren stark nach Lage: Kampen ist mit 20.000-40.000 Euro/m² am teuersten, gefolgt von Keitum (15.000-25.000 Euro/m²) und Westerland (8.000-15.000 Euro/m²). In Hörnum oder Morsum sind Immobilien ab ca. 5.000-8.000 Euro/m² erhältlich. Ein typisches Einfamilienhaus kostet zwischen 800.000 und mehreren Millionen Euro.

Ja, alle Gemeinden auf Sylt erheben eine Zweitwohnsitzsteuer. Der Steuersatz variiert zwischen 3% und 8% der Jahreskaltmiete (bzw. des Mietwerts bei Eigennutzung). In Kampen liegt er bei ca. 5%, in Westerland bei ca. 6%. Die Steuer fällt jährlich an und sollte in Ihre Kalkulation einfließen.

Grundsätzlich ja, aber es gibt Einschränkungen. Viele Gemeinden auf Sylt haben Fremdenverkehrssatzungen, die eine gewerbliche Ferienvermietung regulieren. Sie benötigen eine Genehmigung und müssen Kurtaxe abführen. Die Mieteinnahmen können zwischen 80-200 Euro pro Nacht liegen — das kann die Finanzierungskosten erheblich senken.

Eine Reetdach-Erneuerung kostet auf Sylt ca. 40.000-80.000 Euro, je nach Größe und Zustand. Ein Reetdach hält ca. 25-40 Jahre. Die Kosten sind höher als auf dem Festland, da Material und Fachhandwerker auf die Insel transportiert werden müssen. Ein Modernisierungskredit kann diese Kosten abdecken.

Ja, Baukosten auf Sylt liegen ca. 20-40% über dem Festland-Niveau. Gründe: Materialtransport per Autozug oder Schiff, begrenzte Handwerkerkapazitäten, strenge Bauvorschriften (Ortsgestaltungssatzungen), Denkmalschutz-Auflagen und spezielle Materialanforderungen (salzluftresistent). Ein Neubau kostet schnell 4.000-6.000 Euro/m².

Jede Gemeinde hat eigene Ortsgestaltungssatzungen. Typische Vorgaben: Friesischer Baustil mit Reetdach oder rotem Klinker, maximale Gebäudehöhe, Dachneigung 45-50 Grad, keine Flachdächer. In Kampen und Keitum sind die Vorgaben besonders streng. Ein Verstoß kann zum Abriss führen. Wir empfehlen, die Bauvorschriften vor dem Kauf genau zu prüfen.

Sylt gehört zu den wertstabilsten Immobilienstandorten Deutschlands. Die Preisentwicklung war in den letzten 20 Jahren durchgehend positiv, selbst in Krisenzeiten. Dazu kommen attraktive Mieteinnahmen durch Ferienvermietung. Die Mietrendite liegt zwar nur bei 2-4%, aber die Wertsteigerung (historisch 5-8% p.a.) macht Sylt-Immobilien zu einer soliden Kapitalanlage.

Die Zinsen ändern sich täglich. Aktuell liegen die Zinsen für eine 10-jährige Zinsbindung bei ca. 3,0-3,8% (Stand: Anfang 2026, abhängig von Eigenkapital und Bonität). Bei 15 Jahren Zinsbindung ca. 3,2-4,0%. Wir ermitteln tagesaktuell die besten Konditionen für Ihre individuelle Situation.

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen über die reguläre Rate hinaus, die direkt die Restschuld reduzieren. Die meisten Banken bieten 5-10% Sondertilgung pro Jahr kostenfrei an. Bei Sylt-typischen Darlehenssummen von 500.000+ Euro kann eine Sondertilgung von 5% bereits 25.000 Euro jährlich betragen — das verkürzt die Laufzeit erheblich.

Wenn Sie Ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen möchten (z.B. bei Verkauf), muss die Bank für den Zinsverlust entschädigt werden. Bei Sylt-Immobilien mit hohen Darlehenssummen kann die Vorfälligkeitsentschädigung schnell 20.000-50.000 Euro betragen. Ausnahme: Nach 10 Jahren gilt das Sonderkündigungsrecht ohne Entschädigung.

Eine Restschuldversicherung ist nicht Pflicht, aber bei hohen Darlehenssummen sinnvoll. Sie sichert die Restschuld im Todesfall oder bei Berufsunfähigkeit ab. Alternativ sind separate Risikolebensversicherungen oft günstiger und flexibler. Wir beraten Sie zu den Optionen.

Neben der Kreditrate fallen an: Grundsteuer (auf Sylt ca. 500-2.000 Euro/Jahr), Zweitwohnsitzsteuer (bei Zweitwohnung, 3-8% der Jahreskaltmiete), Versicherungen (Wohngebäude, Hausrat), Instandhaltungsrücklage (ca. 1-2% des Immobilienwerts pro Jahr), ggf. Hausgeld bei Eigentumswohnungen. Rechnen Sie mit 300-800 Euro monatlich zusätzlich.

Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Beispiel bei 800.000 Euro, 3,5% Zins: Mit 1% Tilgung dauert es ca. 46 Jahre, Gesamtzinsen ca. 850.000 Euro. Mit 3% Tilgung nur ca. 22 Jahre, Gesamtzinsen ca. 350.000 Euro. Wir empfehlen mindestens 2% Tilgung.